토지수용이란
특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 것을 말합니다. 토지수용은 공익사업의 시행을 위하여 부득이 둔 제도이나 수용대상 토지소유자의 재산권을 보장하기 위한 행정절차 등이 마련되어 있습니다. 따라서 토지수용은 개인재산권에 대한 소유권변동을 수반하게 되므로 반드시 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 "토지보상법" 이라 함) 등에서 정한 요건을 구비하고 그 절차를 거쳐야 합니다.
토지수용의 적용대상
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 사업시행자가 다음 아래의 해당하는 토지, 물건 및 권리를 취득 또는 사용하는 경우에 이를 적용합니다.
1. 토지 및 이에 관한 소유권외의 권리
2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요로 하는 입목, 건물 기타 토지에 정착한 물건 및 이에 관한 소유권외의 권리
3. 광업권ㆍ어업권 또는 물의 사용에 관한 권리
4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리
토지수용이 가능한 공익사업의 대상
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 아래의 하나에 해당하는 사업이어야 합니다.
1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
2. 관계법률에 의하여 허가, 인가, 승인, 지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도, 도로, 공항, 항만, 주차장, 공영차고지, 화물터미널, 삭도, 궤도, 하천, 제방, 댐, 운하, 수도, 하수도, 하수종말처리, 폐수처리, 사방, 방풍, 방화, 방조(防潮), 방수, 저수지, 용배수로, 석유비축 및 송유,폐기물처리, 전기, 전기통신, 방송, 가스 및 기상관측에 관한 사업
3. 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사, 공장, 연구소, 시험소, 보건 또는 문화시설, 공원, 수목원, 광장, 운동장, 시장, 묘지, 화장장, 도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계법률에 의하여 허가, 인가, 승인, 지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교, 도서관, 박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 정부투자기관, 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업
6. 그 밖에 다른 법률에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업 기타 개별법률에 수용이 가능하도록 정해진 공익사업
토지수용구제방법
수용재결 신청청구
사업인정 고시 후 협의가 성립되면 수용 절차는 끝나고 사업시행자는 목적물을 취득하게 되지만 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우, 목적물을 강제적으로 취득하게 되는데, 이때 수용재결 신청을 합니다.
목적물의 취득을 위하여 관할 토지 수용위원회에 재결을 신청할 수 있는 자는 사업시행자 이며, 토지 소유자는 사업시행자에게 재결신청을 청구 할 수 있습니다.
사업시행자가 토지소유자나 관계인으로부터 재결신청의 청구를 받고 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하지 아니할 경우, 경과한 기간에 대하여 연 20%의 이율을 가산하여 보상금을 지급하여야 합니다.
수용재결신청은 사업시행자만 할 수 있도록 되어 있으므로 사업시행자가 고의로 수용재결 신청을 지연시킴으로써 토지소유자가 손해 보는 일이 없도록 조속히 수용재결 신청할 것을 청구하는 것입니다.
이의 신청
토지수용재결에 대하여 이의가 있는 토지소유자는 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회로 이의신청을 할 수 있습니다.
단, 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 경우에는 반드시 토지수용재결을 한 지방토지수용위원회에 이의신청서를 제출하여야 하고 지방토지수용위원회는 제출된 이의신청서를 중앙토지수용위원회로 이송하게 됩니다.
중앙토지수용위원회의 이의재결에 불복한 경우 이의재결서를 받은 날로부터 30일이내 행정소송을 제기할 수 있습니다. (수용재결서를 받고 이의신청없이 바로 행정소송을 제기할 경우 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내)
토지보상
손실보상금의 결정
토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 기본조사를 바탕으로 작성된 토지조서 및 물건조서를 기초로 하여 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 의거 공인된 2인의 감정평가업자(토지면적의 1/2이상의 토지소유자와 토지소유자 과반수의 동의를 얻은 경우 감정평가업자 1인 추가 가능)가 평가한 금액을 산술 평균한 금액으로 손실보상금을 결정합니다.
토지보상가격 = (비교표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인×기타요인) × 토지면적(㎡)
손실보상의 종류
토지
3개(또는 2개) 감정평가기관이 공시기준일 비교표준지 공시지가를 기준으로 가격시점 까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 평가대상토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.
지장물
건축물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격형성상의 모든 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정 되고 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 취득가격을 초과한 경우에는 취득가격으로 평가한 금액으로 보상합니다.
수종, 수령, 수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 모든 요인을 고려하여 이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상합니다.
권리 등 기타보상
광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다. 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.
사업인정고시일 이전부터 일정한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서, 관례법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 본 사업시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(원칙: 3개월 이내)의 범위 내에서 휴업기간중의 영업손실액과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상합니다.
영업보상
사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.
허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다.
농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
농업보상
사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.
허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다.
농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
축산보상
축산업 등은 영업손실보상을 준용(휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비)하여 보상하며, 기준마리수 이하인 경우에는 시설 및 가축이전비만 지급합니다.
공익사업구역 밖의 보상(간접보상)
토지 및 지장물 등이 직접 공익사업의 용지에 편입은 되지 아니하나, 댐건설사업, 택지조성사업, 공업용지조성사업, 신도시개발사업 등으로 대상물건이 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에 그 소유자 등이 입은 손실을 보상합니다.
이주대책
공익사업의 시행에 따라 “주거용 건축물”을 제공하여 생활의 기반을 상실한 자에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위해 마련한 제도입니다.
통상 이주대책대상자를 일정기준에 따라 이주자택지 공급, 주택특별 공급, 이주정착금 지급 등 3가지 방법으로 구분하여 시행합니다.